Trauen Sie den Wohnflächenangaben in Ihrem Miet- oder Kaufvertrag? Wir prüfen es nach!

"Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht."  BGH MK 04, 109  

"Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche nach unten ab, wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt, sodass die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB vorliegen." BGH MK 09, 133



Vorsicht bei Wohnflächenangaben

Konkurrenz belebt den Betrug
Die Konkurrenz im Baugewerbe ist groß. Die Werbung überbietet sich mit niedrigen Preisen bei großflächigen Immobilien. Am Ende stellen Bauherren nicht selten fest, dass der ursprünglich offerierte Preis für die Immobilie durch eine Reihe von „Extras und Sonderwünschen“, den sie als Standard erwartet haben, deutlich höher ausfällt. Und damit nicht genug. Oft ergibt sich beim genauen Messen und Bewerten zudem noch eine geringere Wohnfläche als zugesagt. Was in dem einen oder anderen Fall durchaus ein Versehen sein kann, ist immer häufiger Betrug.

Korrekte Flächenangaben für Wohn- und Nutzfläche
Genaue Flächenangaben sind wichtig, damit der Käufer oder Baukunde anhand der Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen weiß, wie viel Wohn- und wie viel Nutzfläche ihm zur Verfügung stehen wird. Zudem sind die Quadratmeterangaben die Grundlage für den Preisvergleich, da der Preis pro m²-Wohnfläche ein wesentliches Kriterium für die Beurteilung der Gebäudekosten bzw. des Haus- oder Wohnungspreises darstellt. Deshalb: Quadratmeterpreise müssen vergleichbar sein!

Vorgaben für die Flächenberechnung
Einheitliche Vorgaben für die Flächenberechnung sollen gewährleisten, dass alle Berechnungen für den gesamten Wohnungsmarkt in der gleichen Art, Weise und Gewichtung erfolgen. Doch noch immer fehlt ein einheitlicher Standard zur Berechnung der vermietbaren Flächen.
Gegenwärtig existieren folgende Regelungen zur Wohnflächenberechnung:

• die seit 1.1.2004 geltende Wohnflächenverordnung (WoflV),
• die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ und
• die inzwischen veraltete DIN 283.

Öffentlich geförderte Wohnungen oder Eigenheime sind nach der Wohnflächenverordnung zu vermessen (BGBl. 2003, Teil I, S. 2346 ff.). Im freifinanzierten Wohnungsbau kann wahlweise die Wohnflächenverordnung oder die DIN 277 angewendet werden. Die DIN 277 beinhaltet allerdings nicht die Wohnflächenermittlung, sondern bezieht sich auf die Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung. Für die Wohnflächenberechnung nach DIN existiert die DIN 283, die aber veraltet ist. 

Zum Vergleich von Flächenangaben
Haus- und Wohnungsangebote werden aus genannten Gründen mit unterschiedlichen Angaben wie „Wohn-/Nutzfläche“, „Grundfläche“ oder „Wohnfläche nach DIN“ beworben.
Daher sollten Sie sich immer die Berechnungsgrundlagen der ihnen vorgelegten Flächenangaben benennen lassen. Die Prospektangaben können einen detaillierten Berechnungsnachweis nicht ersetzen und reichen daher im Allgemeinen nicht aus, um einen soliden Preis-Leistungsvergleich vor Vertragsabschluß vornehmen zu können. Nach der Wohnflächenverordnung können auch die Bauzeichnungen zur Berechnung herangezogen werden. 

Empfehlung: Legen Sie von Vornherein im Kauf- oder Bauvertrag verbindlich fest, auf welcher Berechnungsgrundlage die Flächenangaben beruhen sollen.

Mehr Wohnfläche durch unlautere Berechnung
Käufer einer Schlüsselfertig-Immobilie oder Eigentumswohnung werden bei der Berechnung der Wohnfläche zunehmend getäuscht. Balkone, Treppen, Loggien und unbeheizte Wintergärten, sogar Garagen und Abstellräume addieren manche Verkäufer komplett zur Wohnfläche hinzu. Auch Dachgeschosse werden bewusst „hochgerechnet“.
Entgegen der Wohnflächenverordnung wird bei Dachgeschossen mitunter die gesamte Grundfläche, also auch die Flächen unter den Dachschrägen, als Wohnfläche ausgewiesen. Voll anrechnungsfähig sind aber nur Flächen mit einer Höhe von mehr als zwei Metern. Niedrigere Raumabschnitte zwischen einem und zwei Metern Höhe dürfen nur zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einfließen, Flächen mit einer niedrigeren Raumhöhe gar nicht.
Balkone, Loggien, Dachgärten wie auch Terrassen können von einem Viertel bis höchstens zur Hälfte ihrer Grundfläche der Gesamtwohnfläche zugerechnet werden. Dagegen sind Treppenhäuser sowie wie Keller- oder Abstellräume in und außerhalb der Immobilie nicht berücksichtigungsfähig. Auch fensterlose Räume (z.B. Abstellkammern) sind nicht zum Wohnen geeignet und daher wie Kellerräume zu behandeln.



Wenn Sie der Meinung sind., Ihre Wohnfläche sei nicht korrekt berechnet, rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns, wir prüfen Ihre Wohnfläche exakt nach.